Горизонты выгодности инвестирования сжимаются, временные горизонты инвестирования удлиняются. Что же делать рядовому инвестору в этой не простой ситуации? Перспективные идеи есть всегда, нужно только уметь их разглядеть. Сегодня мы предлагаем поговорить об инвестировании в перспективные районы: Гатчина и Кронштадт.

Пространство свободное для застройки в Санкт-Петербурге и его окрестностях неуклонно сокращается. Строительная отрасль перешла к новому этапу освоения строительных пространств. В ход идут бывшие промышленные зоны (например, проект “Царская столица”) и ранее не пользующиеся спросом целые районы и отдельные зоны в районах.

Наши специалисты провели собственное исследование, результатам которого стали общие выводы и практические рекомендации рекомендации для инвесторов.

Общих выводов, заслуживающих внимания, три.

Первый: временной горизонт выгодного инвестирования на рынке недвижимости значительно увеличился за последние 5 лет. В 2008 году можно было вложить деньги в строительную сферу и получить за 2-2,5 года до 30% дохода, что равнялось примерно 12-14% годовых. Сейчас маржа получаемая на рынке строящегося жилья на сроке вложения до 2 лет не превышает 15-18%, что соответствует примерно 7-9% годовых. А это уже доход сравнимый с банковским депозитом. Тем более, что застройщики все чаще предпочитают обходится на столь короткие сроки собственными или заемными средствами. Яркий пример тому в Санкт-Петербурге СК “ТЕМП”, реализующая только готовые квартиры в своих объектах.

Второй важный вывод: в Петербурге и её окрестностях еще немало территорий пригодных для освоения и следовательно для инвестирования с целью извлечения прибыли. Оговоримся сразу - под инвесторами в контексте данной статьи мы понимаем обычных людей, решивших вложить свободные средства в “длинные” проекты.

И последний вывод: на прибыльность инвестиций в строительной сфере все большее влияние оказывают такие понятия как комплексность освоения и целевое назначение территории.

Теперь переходим к практическим рекомендациям. По результатам проведенного анализа наши специалисты выделили два района и три территории.

Наиболее перспективными на временном горизонте 5-10 лет наши специалисты считают Гатчину и Кронштадт, две территории, расположенные в непосредственной близости от Невского проспекта, а также территорию в Купчино в районе возводимого метро “проспект Слава”.

В этой статье мы подробно поговорим Гатчине и Кронштадте.

Гатчина

Много десятилетий в Гатчине практически ничего не происходило. Регион казался не привлекательным по трем причинам: плохая транспортная доступность, отсутствие внятных перспектив развития и формальная “исключенность” из “большого Петербурга”. Так почему же Гатчина? Ответ на этот вопрос складывается из нескольких компонент:

  • Намерения администрации Ленинградской области перенести в Гатчину столицу субъекта (Ленинградская область),

  • Намерение Министерства культуры РФ создать в Гатчине (с. Рождествено) многофункциональный музейный центр для реставрации музейных экспонатов и подготовки выставок из фондов областных музеев,

  • запуск проекта “Императорское кольцо”.

 

И если планы переноса столицы области можно назвать достаточно туманными, то остальные два проекта уже приобрели зримые очертания.

В начале 2013 года российский Минкульт и правительство Ленобласти заключили соглашение о строительстве в селе Рождествено многофункционального музейного центра. Средства в размере 34,8 млн долларов выделены из 100-миллионного кредита Всемирного банка. Рядом с. Рождествено находится усадьба с музеем Владимира Набокова, а в нескольких километрах от села в Выре музей «Дом станционного смотрителя». При этом правительство Ленобласти обещает со своей стороны обеспечить создание инженерной инфраструктуры. Проект уже направлен на экспертизу, строительство должно начаться в будущем году. Срок реализации проекта - 2017 год.

Не за горами и реализация второго проекта. Как сообщает журнал “ГОРОД 812” № 26 в середине августа власти Ленинградской области приступили к разработке “дорожной карты” проекта “Императорское кольцо”. Срок реализации проекта заявлен - 2020 год. Основное содержание проекта: создание на базе Петербургского института ядерной физики им. Б. П. Константинова Международного научно-образовательного центра реально конкурирующего со “Сколково” и развитие туристической инфраструктуры. В ходе реализации проекта предполагается расширить Киевское шоссе до Гатчины, реконструировать дорогу из Гатчины в Петергоф и наладить движение скоростных поездов до Балтийского вокзала.

Реализация двух заявленных проектов существенно повысит инвестиционную привлекательность Гатчины, сделает её более доступной. Приток высококвалифицированных специалистов обеспечит рост спроса на жилую недвижимость и соответственно повысит её стоимость.

Кронштадт

Непривлекательность Кронштадта для проживания обуславливалась до недавнего прошлого его особым положением - военная зона. Сегодня Кронштадт избавился от диктата военных и готовится расправить плечи. В этом году Министерством обороны РФ на баланс города будут переданы более 200 зданий. Что же осталось Кронштадту в наследство от военных? Запущенные и даже местами руинированные объекты недвижимости, практически полное отсутствие торговой инфраструктуры. Но в составе“тяжолого” наследства есть и положительный момент: современные архитекторы не успели испортить облик Кронштадта безликими бизнес и торговыми центрами.

Что же у Кронштадта в активе? Не так уж и мало: завершенная кольцевая автодорога, расширение культурных перспектив, новый амбициозный глава (Терентий Мещеряков), растущий рекреационный потенциал Кронштадта.

Конечно в течение ближайших 3-5 лет существенной положительной динамики цен на жилую недвижимость ожидать не приходится. Но, во-первых, локация Кронштадта при наличии кольцевой автодороги неизбежно будет притягивать в город инвесторов после ухода военных. Во-вторых, предприниматели разного уровня, прежде всего малого и среднего, будут, привлеченные низкой стоимостью аренды и практической не сформированностью торговой инфраструктуры, потянутся в Кронштадт.

Поэтому есть смысл покупать сейчас в Кронштадте жилую и коммерческую недвижимость. На горизонте 7-10 лет это обеспечит потенциальному инвестору серьезный рост стоимости активов и ренты.

В следующей статье “Перспективные для длинных инвестиций территории Санкт-Петербурга и рядом. В городе” мы рассмотрим причины инвестиционной привлекательности внутригородских территорий.